Energieausweis für Nichtwohngebäude: Was sich 2027 ändert

Ab dem 1. Januar 2027 gilt für Gewerbe- und andere Nichtwohngebäude ein neuer Energieausweis: nur noch als Bedarfsausweis, mit Effizienzklassen von A bis G, mit absoluten Werten in Megawattstunden und berechnet nach DIN/TS 18599:2025-10. Diese Seite erklärt, was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Eigentümer, Verwalter und Makler von Nichtwohngebäuden ändert — von der Ausstellungspflicht über den Inhalt des Ausweises bis zur Immobilienanzeige.

Nur noch der Bedarfsausweis

Die Kernregel steht in § 80 Absatz 3 der ab 2027 geltenden Fassung: Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und bei der Verlängerung eines solchen Vertrags ist „für ein Nichtwohngebäude ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 auszustellen“. Der Verbrauchsausweis ist nach § 82 Absatz 1 nur noch für ein Gebäude vorgesehen, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“. Ein behördlich genutztes Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand braucht nach § 80 Absatz 6 ebenfalls die Bilanzierung.

Die Pflicht entsteht nur, wenn kein gültiger Energieausweis vorliegt. Ein bis Ende 2026 ausgestellter Verbrauchsausweis bleibt zehn Jahre verwendbar — Einzelheiten auf der Seite Verbrauchsausweis Gewerbe nur noch bis 31.12.2026.

Effizienzklassen A bis G für Nichtwohngebäude

Bisher zeigte der Energieausweis eines Nichtwohngebäudes seine Kennwerte auf einer Farbskala von 0 bis über 1.000 kWh je Quadratmeter und Jahr, ohne Klassenbuchstaben. Ab 2027 erhält auch das Nichtwohngebäude eine Effizienzklasse (§ 86 Absatz 3, Anlage 10a). Anders als beim Wohngebäude leitet sie sich nicht aus dem Endenergiewert ab, sondern aus dem Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes — dem Wert, der auch im GEG-Nachweis die Anforderung bestimmt. Für den Vergleich wird das Referenzgebäude stets mit dem Primärenergiefaktor 0,7 gerechnet (§ 86 Absatz 4).

In die Klasse A dürfen nur Nichtwohngebäude eingestuft werden, „die keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energie am Standort des Gebäudes verursachen“ — Nullemissionsgebäude. Ein Bestandsgebäude, das seine Anforderung gerade einhält, landet in Klasse B; ein unsaniertes Gebäude mit alter Anlagentechnik in E, F oder G. Weil die Klasse künftig in der Immobilienanzeige steht, wird sie für Vermarktung und Mietpreisgespräche sichtbar.

Neue Pflichtangaben im Ausweis

§ 85 zählt ab 2027 einunddreißig Mindestangaben auf. Für Nichtwohngebäude sind diese neu oder geändert:

Der Ausweis ist „digital in einem maschinenlesbaren Format“ auszustellen; die Papierform gibt es auf Verlangen des Eigentümers zusätzlich (§ 79 Absatz 2). Für Neubauten mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche kommen ab 2028 die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen hinzu, ab 2030 für alle Neubauten (§ 85 Absatz 1 Nummer 17, § 88b).

Erweiterte Modernisierungsempfehlungen

Die Empfehlungen im Ausweis eines Bestandsgebäudes gehen ab 2027 über die Energieeinsparung hinaus (§ 84 Absatz 1). Sie müssen eine Schätzung der Einsparung an Energie und an betriebsbedingten Treibhausgasen enthalten, die Raumklimaqualität einbeziehen und beurteilen, ob Heizung, Lüftung, Klima und Warmwasserbereitung mit effizienteren Temperaturen betrieben werden können und wie lange Heizungs- und Klimaanlage voraussichtlich noch halten. Nur ein Gebäude der Klasse A kommt ohne Empfehlungen aus. Für den Aushang bleibt der Ausweis ohne Empfehlungen zulässig (§ 80 Absatz 8).

Berechnung nach DIN/TS 18599:2025-10

Das Gesetz verweist ab 2027 auf die Ausgabe 2025-10 der DIN/TS 18599 (§ 20). Das Verfahren bleibt das Mehrzonenmodell: Das Gebäude wird in Zonen gleicher Nutzung und Konditionierung geteilt, jede Zone mit ihrem Nutzungsprofil für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung bilanziert. Die Ausgabe 2025-10 aktualisiert Randbedingungen und Rechenregeln; für die Bestellung ändert das nichts an den benötigten Unterlagen. Die Rechengrundlagen erklären wir im Bereich DIN 18599, die Zonierung in den häufigen Fragen zum Bedarfsausweis Gewerbe.

Aushang und Immobilienanzeige

Der Eigentümer eines Nichtwohngebäudes mit starkem Publikumsverkehr hat den Ausweis auszuhängen, „sobald und solange für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt“ (§ 80 Absatz 7). Die Flächenschwellen von 250 und 500 Quadratmetern aus dem bisherigen Recht kommen in der Neufassung nicht mehr vor; maßgeblich ist der starke Publikumsverkehr. Wird ein behördlich genutztes Gebäude von einem Nutzer betrieben, der nicht Eigentümer ist, trifft die Aushangpflicht den Nutzer; der Eigentümer hat ihm den Ausweis zu übergeben (§ 80 Absatz 6). Ein Auszug nach dem amtlichen Muster genügt.

In der Immobilienanzeige stehen ab 2027 nach § 87 die Ausweisart, das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf je Quadratmeter, die Effizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Bisher war der Endenergiewert zu nennen, für Nichtwohngebäude getrennt nach Wärme und Strom. Für Anzeigen mit einem vor 2027 ausgestellten Ausweis gelten die bisherigen Angaben weiter (§ 112 Absätze 3 und 4).

Was das für Ihre Bestellung bedeutet

Für den Bedarfsausweis Gewerbe brauchen wir dieselben Unterlagen wie heute: Grundrisse oder Außenmaße, Nutzungen mit Flächen, Aufbau von Wand, Dach und Boden, Fenster, Heizung und Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung je Zone sowie Fotos von Fassade und Technik. Die neuen Angaben — etwa die Frage nach der Reaktion auf externe Signale oder die Eignung der Wärmeverteilung für niedrige Temperaturen — ergänzen die Aufnahme ab 2027; wir fragen sie in der Bestellstrecke ab. Bis 500 Quadratmeter Nutzfläche und drei Zonen bestellen Sie zum Festpreis, darüber mit Angebot.

Häufige Fragen

Bekommt mein vorhandener Bedarfsausweis rückwirkend eine Effizienzklasse?

Nein. Die Klassen nach Anlage 10a gehören in Ausweise, die ab 2027 ausgestellt werden. Ein gültiger älterer Ausweis bleibt, wie er ist, und wird in der Anzeige mit den bisherigen Angaben geführt.

Warum steht in der Anzeige künftig die Primärenergie statt der Endenergie?

Weil die Effizienzklasse des Nichtwohngebäudes aus dem Primärenergiebedarf abgeleitet wird und § 87 beide Angaben nebeneinander verlangt. Der Endenergiewert bleibt im Ausweis selbst enthalten, je Quadratmeter und zusätzlich in Megawattstunden.

Gilt die Bedarfsausweispflicht auch bei einer Untervermietung?

§ 80 Absatz 3 spricht von der Vermietung eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit sowie der Verlängerung eines solchen Vertrags. Ob eine Untervermietung darunterfällt, hängt vom Einzelfall ab; liegt ein gültiger Ausweis für das Gebäude vor, stellt sich die Frage nicht.

Muss der GEG-Nachweis auch nach DIN/TS 18599:2025-10 gerechnet werden?

Ja, § 20 gilt für den Nachweis wie für den Ausweis. Ein GEG-Nachweis Gewerbe, der ab 2027 erstellt wird, rechnet nach der neuen Ausgabe; der Bedarfsausweis entsteht dann aus derselben Berechnung.

Was gilt für kleine Gebäude?

Ein Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche ist ein „kleines Gebäude“; für es gelten die Vorschriften über Energieausweise nicht (§ 79 Absatz 4). Das gilt heute wie ab 2027.

Alles Weitere zum Gesetz — Inkrafttreten, Wohngebäude, Bestandsschutz — steht auf der Übersicht zum Gebäudemodernisierungsgesetz 2027.

Diese Seite fasst die Rechtslage nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, Artikel 2) zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung.